Vendre un bien sous bail loi 1948 est un vrai défi : les loyers sont bloqués, le locataire est protégé et peu d’acheteurs seront intéressés. Pourtant, des solutions existent pour vous en débarrasser entre 3 mois et 8 ans !
Ciblage des bons acquéreurs, recours aux marchands de biens ou négociation d’une décote… Découvrez comment surmonter ces obstacles et vendre rapidement et dans les meilleures conditions un bien loué.
Quelles sont les difficultés pour vendre un bien sous bail loi 1948 ?
Points clés :
- Réglementation très stricte concernant l’encadrement des loyers ;
- Aucune possibilité d’augmenter les loyers ;
- La rentabilité des investisseurs sur ce type de loyers est directement impactée sur ce type de biens.
Un loyer plafonné qui freine les investisseurs
Un logement sous bail de loi 1948 est soumis à une réglementation très stricte qui encadre son loyer. Ce sont les investisseurs qui seront les moins frileux face au mille-feuille administratif et juridique.
Les logements soumis à la loi de 1948 sont encadrés par un plafond légal de loyer, fixé en fonction de la catégorie du bien (A, B, C ou D). Or, dans la plupart des cas, ces logements ont atteint ce plafond depuis longtemps, ce qui empêche toute revalorisation. Contrairement aux baux classiques, ces loyers ne suivent pas l’inflation, ce qui aggrave encore l’écart avec les prix du marché. Même en réalisant des travaux d’amélioration, le propriétaire ne peut ni augmenter le loyer, ni le remettre au niveau des standards actuels, ce qui réduit fortement l’attractivité du bien pour un futur investisseur.
Un loyer figé, bien en dessous des prix du marché
Par exemple, un logement de type II C de 43 m² à Paris ne peut être loué plus de 199,85 €/mois. Ces loyers bas impactent directement la rentabilité d’un investisseur, qui préférera sûrement passer son chemin.
Votre locataire est protégé ? Il existe des solutions pour vendre !
Le propriétaire d’un bien soumis à la loi de 1948 peut engager un bail de sortie progressive de cette loi sur une durée de 8 ans et donc vendre son bien.
Outre les loyers encadrés, les locataires bénéficient d’un bail très protecteur. Contrairement à la durée des baux d’habitation réglementée par la loi du 6 juillet 1989, un bail loi 1948 à durée indéterminée est ce qu’il y a de plus courant. Il est donc impossible pour le propriétaire de donner congé, même un congé pour vendre.
Il est possible de mettre fin au bail 1948. Pour ce faire, le logement doit être de catégorie B ou C (logements de bonne et d’assez bonne qualité) et le locataire doit justifier de revenus supérieurs au minimum fixé. …
En dehors de ce cadre, il n’est pas possible de faire cesser le régime de loi 1948 pour louer au prix du marché, tant que le locataire ne part pas de son plein gré. Raison supplémentaire qui freine les potentiels acquéreurs.
Accepter une décote du prix pour vendre votre bien
Si le bien est occupé, vous serez contraints de revoir le prix fixé. Le loyer étant très bas et le bail difficile à rompre, les décotes atteignent 20 à 50% (comparativement à un bien similaire, sous un bail classique).
Souvent le loyer perçu sous bail loi 1948 ne suffit plus à rembourser les charges associées au logement. Les propriétaires préfèrent donc accepter un abattement du prix pour arrêter les frais.
À qui vendre un bien sous bail loi 1948 ?
Si vous avez lu l’article jusqu’ici, vous vous posez légitimement la question.
Vendre un bien sous bail 1948 à des investisseurs privés
Les investisseurs sont peu nombreux et s’intéressent essentiellement aux biens sous bail loi 1948 des grandes villes (Paris, Bordeaux, Nantes, Rennes, Lyon, Marseille, …)
Ils réalisent un investissement avec une vision long-terme. Ils se satisfont d’un faible loyer pendant plusieurs années avec la contrepartie d’acquérir un bien qui prend de la valeur au fil des ans.
À noter : les investisseurs connaissent bien les contraintes d’un tel bail et vont naturellement chercher à négocier le prix.
À noter : si la vente du bien sous bail 1948 est urgente, les professionnels se décident plus rapidement et ne font pas traîner les procédures.
Se tourner vers les marchands de biens et investisseurs professionnels
Les marchands de biens et les sociétés d’investissement en immobilier ont une expertise qui leur permet d’appréhender la difficulté des baux loi 1948.
Ils peuvent mettre en place des stratégies pour libérer le bien :
- Reprise du bien à condition de reloger le locataire (avec son consentement et une négociation amiable)
- Arrêt du bail loi 1948 pour démolition de l’immeuble et reconstruction, avec relogement du locataire
- Attente du départ de plein gré du locataire sans impact majeur, du fait d’un portefeuille important de biens en gestion (family offices et fonds d’investissement).
Ces stratégies ont un coût et impliquent que ces acteurs négocient le prix du bien.
Vendre rapidement son bien sous bail 1948
Vous l’aurez compris, deux options s’offrent à vous :
- Entamer les négociations et les démarches pour libérer le bien
- Vendre le logement à un professionnel en restant ouvert à une négociation du prix.
Si vous êtes pressés, optez pour la deuxième solution.